内外融资渠道均收紧 “华南虎”富力“暂停拿地

摘要:业绩不俗的同时,富力加大了在全国拿地的扩张。根据中原地产的统计,1-6月,富力先后耗资136.07亿元全国拿地 23块,在房企拿地金额TOP50排行榜中位列第37位,拿地城市遍及太原、盐城...

  

内外融资渠道均收紧 “华南虎”富力“暂停拿地” “加快回款”

  业绩不俗的同时,富力加大了在全国拿地的扩张。根据中原地产的统计,1-6月,富力先后耗资136.07亿元全国拿地 23块,在房企拿地金额TOP50排行榜中位列第37位,拿地城市遍及太原、盐城、丽江、德州、六安、呼和浩特、北京等地。武汉动物园防暑降温 金丝猴吃上冰镇水果 08-05尤其是,在盐城地区,富力地产一举拍下了三宗地以用于建造盐城富力科创城项目,该项目的总体占地面积约208万平方米。土储方面,据克尔瑞数据,上半年,富力地产共计新增土地建筑面积687万平方米,新增土地货值903亿元。 2019上半年,富力地产累计实现权益销售额602.2亿元,同比增长6%,销售面积约551.68万平方米,同比增长25%,在克尔瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,富力的权益销售金额位列行业第15位。 “华南虎”富力地产未免受到房地产大环境的波及。同策咨询研究总监张宏伟表示,近期,包含ABS等在内的境内外融资环境都在收紧,富力地产此时出于运营安全的考虑减少拿地支出,是一种战略收缩。 负债率方面,截至去年年底,富力的资产负债率为80.92%,较2017年年底的78.23%上升2.69%。其中,短期债务为523.5亿元,货币资金为347.07亿元,受限资金149.24亿元,存在较大压力。 融资环境的收紧导致了行业的加剧分化以及中小企业的不断破产。据人民法院公告网最新数据,上半年,全国共有近300家房企宣布破产,仅7月以来,宣告破产的房企就达到26家,平均每天破产1家。 报道显示,富力地产尚未从接盘万达酒店的”泥沼”中走出。2017年,富力豪掷199.06亿元接盘万达77家酒店,“廉价”的接盘让富力一战成名,但也加剧了其债务压力。据悉,接盘当年,富力的负债一度高达1633亿元,并且,手握89家酒店并成为全球五星级酒店霸主的富力地产并未获得预想中的利润,接盘酒店连年亏损,2018年,这一亏损数额持续扩大,增至4.59亿元。 5月17日,银保监发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》强调,商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资,通过增强内部控制的充分性和有效性,提升银行保险机构内控合规水平。6月13日,陆家嘴论坛上再次强调了当前房地产金融存在的风险。因此,中指院预测,2019年下半年,金融监管还将继续保持收紧,房企融资仍存压力,房企应加快去杠杆,降负债。 富力向全体员工发出了“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”三重任务,并有意让每一层级都意识到公司销售及资金等压力。素有”华南虎”之称的富力地产资金压力何来? 今年以来,富力地产拿地积极,这与此前富力集团董事长李思廉在2018年业绩会上的态度基本一致,“2019年富力将加速土地购置的意愿,预计耗资400亿元现金买地”。 巨额债务之下,富力不得不推行“高周转”策略以化解发展难题。但是,各地违规事项、伤亡事故、房屋产品屡遭投诉等问题却不断出现,反而带来了发展的风险。公开报道显示,2018年10月,广州梅县富力城曝出事故死亡1人;2019年3月14日,住建部网站发布事故快报,天津静海富力新城再次曝出1人事故死亡。 今年以来,房企面临的融资环境达到史上最严。中原地产首席分析师张大伟表示,2019年以来,针对房地产资金链收紧的政策超过15次,因此,不论是购房者还是媒体都在担心新房地产资金链的问题。此前的采访中,易居房地产研究院副院长杨红旭也曾公开表示,“目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。 7月30日,中共中央政治局会议分析研究当前经济形势并对下半年工作进行部署时再次强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒,如果政策不松绑,房企未来的资金压力、库存压力和销售压力都不会降低,未来房企降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。 7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。 另据Wind数据,2019年上半年,房地产公司债发行规模合计1602.88亿元,同比增长97.6%,延续去年下半年的融资热情。 与高额买地相伴随的是债务压力加大。统计显示,截止一季度末,富力的借款余额为1875.82亿元,相比2018年底新增243.43亿元,净资产仅698.30亿元,并且这些债务中,一年后必须偿还的多达523亿元。 中指院的统计显示,2019年1-6月,房地产开发企业到位资金整体保持高位,房地产开发到位资金规模为8.5万亿元,同比增长7.2%,相比去年同期的4.6%,上涨迅速。单月来看,月均到位15117亿元,相比2018年再上一个台阶,同比月均增长1292亿元。 《中国建设报·中国房地产》报道,7月26日,富力地产发布了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件显示,“2019年下半年富力原则上暂停拿地工作,并多次提及要促销售、抓回款”。其中,“以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”被加粗强调。 并且,富力地产近期的融资成本普遍高于往年。统计显示,今年上半年富力新增有息负债中,境外优先票据、公司债等融资规模占比超过60%,其中美元优先票据占主要部分,新增银行贷款方面仅为25.03亿元。融资成本方面,上年末富力地产的整体融资成本为5.74%,普遍高于往年。 为了支撑运营,同时保持公司现金流的稳定,富力因此不断加大融资力度。2018年楼市“寒冬”之下,富力先后通过发行“17.5亿美元优先票据、71.7亿元超短期融资券、32.5亿元境内非公开公司债券及40亿元境内公开公司债券”,共计获得融资约250亿元。但是,这并带来公司流动性资金压力的完全缓解。年报显示,2018年一年,在万科、保利、绿地等大型房企收获满满之时,富力的净利润仅为83.71亿元,相较2017年的211.86亿元下降60.49%。另外,财富支出反而加大,为52.12亿元,较2017年的16.73亿元增长211.54%。

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